以北京“3·17”楼市新政为始,中国新一轮房地产市场调控已经超过百日。本轮调控无论是范围、频度还是执行力度都超过以往几轮。各地更是祭出多项从未使用过的调控“新招”,中国房地产市场及其运行环境正在发生变化。

  限价升级

  地方政府对商品房预售价格进行控制是房价调控的通行做法。近期,多地限价措施不断升级。淮南市对此做出许多重要工作。

  市房管局对全市纳入预售资金监管范围的房地产开发企业和监管银行进行专项检查,重点对开发企业未及时将首付款存入监管账户、银行机构未将贷款全额发放至监管账户的违规行为进行检查。同时优化监管系统,精准对网签合同中付款比例与监管账户缴存资金进行比对,并与不动产登记部门信息共享,加强对监管账户核查。

  市物价局统一协调,组织全市物价系统对我市房地产市场运行情况进行市场价格行为检查。专项检查的重点是:商品房销售未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”;未一次性公开全部房源;商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择情况;标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房销售价格的其他因素;多种方式明码标价内容不一致;标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用;商品房销售“一价清”执行情况以及其他违反明码标价规定销售商品房的行为。

  据悉,此次检查时间为5月15日至6月15日,检查对象为在售楼盘。市物价局重点检查山南新区13家房地产开发企业及田家庵区、大通区部分房地产开发企业在售楼盘,其他楼盘检查由县区物价部门组织。通过专项行动,旨在进一步规范房地产企业经营行为,促进全市房地产市场健康、有序、可持续发展,引导居民理性消费。    

  淮南市市房地产管理局出台新规杜绝炒卖期房行为出台了《关于进一步规范新建商品房退房及退房再销售行为的通知》,规定:一是房地产开发企业和房地产经纪机构不得协助购房者转让未取得所有权的房屋;二是实行新建商品房退房认购摇号政策,已售新建商品房退房后,房源在淮南房产网上予以公示,市民可公开认购,多人申购的房源须公开摇号确定购买人;三是退出房源再次销售时不得高于原售价。

  专家指出,预计更多城市会比对2016年10月的市场价格来执行限价政策,未来政策有显著加码的可能性。

  2016年9月底以来的两轮调控大潮改变了中国房地产市场的走向。链家研究院院长杨现领指出,2016年10月以来,中国已有超过52个城市或地区出台调控政策,累计有120项限购政策、162项限贷政策。

  土地自持

  在中国运行多年的土地“招拍挂”制度被不少人视为推高房价的动力之一。开发商因激烈竞争抬高地价,从而导致商品房价上行。不过这一模式开始出现变化。

  近日,上海挂牌出让的两宗地块均要求在70年内竞得人须100%自持。相较于过去因“限地价、限房价、竞自持面积”等土地调控方式导致70年自持的结果,这是中国首次在出让开始就表明全部面积为70年自持的土地出让。

  专家表示,上海此次拍卖中,土地供应模式出现了转变。这两宗地块一开始就明确了租赁属性,能避免土地高溢价对交易市场产生影响。

  除上海外,北京、佛山、广州等地也拍出过开发商自持70年的土地。第一个“吃螃蟹”的万科更是一口气拿下5块自持土地。

  专家表示,后续实施自持政策的城市,将大多是房价上涨过快的一二线城市以及个别三四线城市。这些城市希望通过自持项目来对冲高房价,同时大力发展租赁市场,这会带来物业供应结构和居住模式的转变。

  在政策的限制之下,房企拿地已经无法像以前那样不计成本地疯狂抢地,加上自持要求,现在拿地对开发商的运营实力已经有了很高的要求。在土地供应端,房屋开始回归居住属性。

  限售扩围

  限售是本轮调控中的新手段。4日晚间,东莞出台限售令称,企业购房需不动产权证满2年才能交易。西安近日也延长了限售期限,规定新房网签满5年方可交易。目前,中国已有逾30个城市出台限售政策。

  专家指出,买房后持有一定年限方可卖出,意味着持有房产的时间成本大幅提高,且短期转手套现的可能性骤降。这就相当于在一定时间内,冻结了房产的流动性,有利于打击炒房。

  多项政策之下,热点城市房地产市场大幅降温。淮南房产市场亦受到大环境的影响。新浪乐居淮南站内部计算数据显示,2017年上半年(1-6月份),淮南非住宅成交面积6.1万㎡,成交均价7403元/㎡,成交总金额4.45亿元。2017年1-6月淮南非住宅成交总面积为6.1万㎡,同比下跌5.7万㎡,下跌百分比49%;成交均价7403元/㎡,同比下跌14%;成交总金额4.45亿元,同比下跌5亿元,下跌百分比56%。

  相较于去年,淮南房价下降的总体幅度颇大。

  不过,紧缩政策的四面围堵也带来一些“副作用”。一方面,投 资需求和资金从核心城市“外溢”至其他城市,前期诸多高库存压力城市近期房地产市场“量价齐升”;另一方面,为控制新房均价,部分城市预售项目获批价格较低,有些开发商通过“装修款”“车位款”等各种名目让购房者补差价,广州等地出现“双合同”。

  交通银行首席经济学家连平认为,目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看,紧缩调控不能无限期持续,长效机制建设刻不容缓。

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